Vous signez un bail commercial lorsque vous investissez dans une résidence avec services : résidence senior, résidence étudiante, d’affaires, de tourisme. Vous résiliez ce bail généralement lorsque vous revendez l’actif. Dans ce cas, c’est non seulement le bien que vous remettez en vente mais aussi l’ensemble de votre LMNP.
Différence entre bail commercial et bail locatif
Avant tout, il est important de distinguer ces deux différentes notions : bail commercial et bail locatif.
Le bail locatif est celui que le gestionnaire de la résidence avec services signe avec le locataire, tandis que le bail commercial est celui qui est conclu entre le gestionnaire et vous-même, qui êtes propriétaire et loueur du bien. En d’autres termes, le gestionnaire est la pierre angulaire dans le cadre de votre activité de loueur en meublé non professionnel. Si le bail commercial est résilié, le bail locatif continue d’être exploité indépendamment de cette résiliation, et vice-versa.
Les conditions de résiliation
S’il s’agit d’une résiliation définitive, les clauses définies dans le contrat le bail commercial – aussi appelé bail 3 6 9 – seront prises en compte. À savoir le paiement éventuel d’une indemnité d’éviction qui est calculée suivant certaines variables. La lettre de résiliation sera expédiée par courrier recommandé avec accusé de réception. L’intervention d’un huissier est aussi une alternative au courrier recommandé. Celui qui demande à résilier le contrat doit respecter la période de préavis mentionnée dans le document contractuel.
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S’il n’y a pas résiliation et que le contrat arrive seulement à terme, les deux parties peuvent se rapprocher afin de le renouveler. Cette reconduction peut se faire tacitement ou expressément suivant les dispositions du bail initial. Dans ce cas, la signature de l’avenant de renouvellement se fera trois mois à l’avance, avant l’expiration du bail, avec certaines conditions qui peuvent avoir été mises à jour.
Résilier le bail commercial et céder son LMNP
Comme indiqué plus haut, la résiliation du bail s’accompagne de la cession du statut de loueur en meublé non professionnel. Ce statut sera repris par le nouvel acheteur qui à son tour reprend le bail commercial avec la société de gestion.
Celui-ci récupère alors les mêmes conditions de défiscalisation puisque c’est votre résidence avec services qu’il rachète : il perçoit les mêmes revenus locatifs qui seront soumis au régime micro BIC ou au régime réel du point de vue fiscalité.
Location meublée : gérer soi-même ou par le biais d’un tiers ?
Vous pourrez être intéressé par la gestion d’un bien meublé par vous-même. Par exemple, d’un petit studio à emplacement privilégié, au lieu d’une résidence étudiante. Loger des étudiants est certes une des meilleures activités les plus rentables dans le domaine de la location meublée indépendante. Toujours est-il que cette jeune population dynamique et de plus en plus exigeante préfère aujourd’hui se tourner vers les résidences étudiantes où les échanges sont plus enrichissants. De plus, ils y trouveront des salles de sport, de gym, de détente, outre un environnement qui cadre totalement avec leurs attentes.
Investir dans les résidences seniors médicalisées est aussi une excellente option : la rentabilité de l’activité va encore évoluer dans les prochaines années, avec une demande de plus en plus marquée.
En ce qui concerne les résidences d’affaires ou les résidences de tourisme, elles proposent elles aussi un rendement assez satisfaisant. Toutefois, vous pouvez faire louer votre bien en direct s’il bénéficie d’un emplacement de choix, en plein centre-ville, à proximité de toutes commodités. Le rendement est presque le même, qu’il s’agisse d’une gestion directe ou par un tiers. Vous devez cependant supporter les contraintes de la gestion sur tous les plans.
